Nova Rodoviária: TAC da prefeitura nunca foi registrado em cartório

O Farol da Bahia resolveu investigar a fundo o que, tecnicamente, está por trás do imbróglio envolvendo a nova Rodoviária de Salvador, o Governo do Estado, a Prefeitura e proprietários do imóvel a ser desapropriado.  O Portal teve acesso exclusivo ao Termo de Ajustamento de Conduta firmado pela Prefeitura, em 1999, com a Patrimonial M. de Aguiar S/C Ltda, empresa apontada como uma das proprietárias do terreno, através da secretária de Desenvolvimento e Urbanismo (Sedur) da capital baiana, que estabelece que 35% da poligonal de 176.095,00m² seria transferida ao município quando do registro de loteamento aprovado nesta área que integra a área expropriada de 237.323,24 m2 destinada a implantação da nova rodoviária.

O Farol da Bahia solicitou entrevistas com o titular da Sedur, Sergio Guanabara e com a Procuradora do Estado, Barbara Camardelli, mas teve os pedidos negados.

Nas últimas semanas, a questão veio à tona após o governo estadual, através de acordo extrajudicial, ajustar o pagamento de R$ 60 milhões de reais pelo terreno a Patrimonial M C, a Condor Construtora de Salvador e a empresa Billow Investimentos e Participações Ltda., fato que gerou especulações a respeito quanto a forma de desapropriação adotada.

A Sedur veio a público afirmando ser o Município proprietário de parte do terreno, alegando, ainda, que o pagamento a ser feito diretamente na conta dos que se dizem proprietários prejudicaria a prefeitura em razão do vínculo existente com o terreno derivado do TAC.

O Farol da Bahia enviou o TAC, a matrícula n°. 66145, o registro imobiliário do 3° RGI e a transação, para análise de dois consultores especialistas no assunto, um da Bahia e outro de Brasília. De acordo com eles “o termo firmado entre a Patrimonial MC em fevereiro de 1999 para implantação de loteamento na área original de 176.095,00m2, integrada a desapropriação prevê, efetivamente, a doação de áreas públicas no equivalente a 35% da área loteada equivalentes a 61.453,00 m2, que deveria ser transferida oficialmente ao patrimônio público com 176.095,00m2 quando da efetivação do registro do TAC e do loteamento na matrícula junto ao Cartório do Registro Imobiliário de Salvador.

No entanto, na matrícula imobiliária do imóvel não consta o registro do TAC, nem do Loteamento e, por isso, não foi consumada a aquisição pelo Município da área envolvida na desapropriação, explicam os especialistas. “Não se sabendo se houve desistência do loteamento pelos donos do terreno ou se não houve baixa do loteamento na prefeitura ou revogação do TAC, tudo indica que o loteamento não foi construído, tendo se esgotado o prazo do alvará de construção”, completa o relatório.

Desta forma, do ponto de vista legal, os especialistas concluem que a Prefeitura não detêm a propriedade sobre parte da área expropriada, posto que, não registrado o loteamento na matrícula imobiliária respectiva, tudo indicando que a reclamação feita pelo Secretário Sérgio Guanabara carece de fundamento, estando somente a serviço de interesses políticos.

Por meio de nota, o governo do Estado informou que o pagamento da indenização diretamente ao dono "é legal", e que o depósito judicial do valor da desapropriação só ocorre se o Estado quiser entrar imediatamente na área, independentemente da concordância do expropriado.

A Procuradoria Geral do Estado alegou ainda que a desapropriação deve acontecer com publicação de edital para cientificação de terceiros, "por segurança jurídica, diante da antiguidade dos registros e do alto valor", e que o pagamento, feito por depósito direto à parte, só seria feito se não aparecesse ninguém para contestar.

O Farol da Bahia obteve junto aos especialistas consultados que analisaram os documentos encaminhados, a informação de que consideradas as áreas disponibilizadas na matrícula, segundo os registros imobiliários e a transação ajustada, constata-se uma diferença menor de área expropriada, equivalente a 8.362,22m2, que, considerado o valor por metro quadrado da avaliação para a desapropriação (R$252,83), corresponde a um excesso de pagamento da ordem de R$2.367.179,03 valor correspondente a aproximadamente 4% do valor total da desapropriação.

  Cronologia e Resumo dos eventos

Confira o resumo do relatório recebido com a cronologia dos principais eventos registrados na matrícula imobiliária no. 66.145:

*Agosto de 1996: - Parte da área desapropriada foi registrada na matrícula de no. 66.145 do 2o. RGI com 176.096,00m2 (a mesma objeto do TAC) pertencente a Empresa Condor extraída de uma porção maior com 600.000,0O constante de registro imobiliário perante o 3o R.G . ( livro 3-O, fls 142)

*Agosto de 96: A empresa Condor mediante escritura de incorporação incorporou esta área ao patrimônio da Patrimonial M C, passando a mesma a ser dona exclusiva da área em referência.

*Janeiro de 98: Efetivação de uma primeira reti-ratificação da escritura de incorporação do imóvel sem a alteração da sua área.

*Janeiro de 98: Desmembramento e venda a terceiros de parte da área do terreno com 29.004,75m2 passando, por conseguinte, a área a possuir 147.091,25 m2 (176095,00 - 29.004,75)

*Maio de 2007: Reti-ratificação da escritura de incorporação do imóvel ao patrimônio da Patrimonial M C, passando a área originalmente incorporada de 176.095,00m2 para 291.452,00m2. Deduzida a primeira venda efetuada de 29.004,75m2, a área remanescente, considerada o aumento da área incorporada, passou  a ser igual a 262.447,25m2. (291.452,00 - 29.004,75).

*Dezembro de 2011:Desapropriação pela Conder de área com 25.502. 81m2, pelo valor de R$250 reais por m2 passando a área a ter 236.944,44m2.  (262.447,25-25.502,81).

*Julho de 2015: Constituição de garantia em favor de um expropriante não identificado (possivelmente a Conder) em razão de possíveis questionamentos sobre a área antes expropriada. Este ônus subsiste sobre uma área com 20.000,00 m2 de sorte que a área livre disponível para ser expropriada constante desta matrícula atinge 216.944,44 (236.944,44 -20.000,00).

*Como está indicado na transação ( ver quadro abaixo ) que foram excluídas da área expropriada desta matrícula pertencente a Patrimonial MC , duas áreas, uma correspondente a “via de acesso local/ Rua São Gonçalo do Amarante” com 2.301,44m2 e a outra com 6.960,42m2 “objeto de ocupação irregular”, que totalizam 9.261,93m2,  reduzindo-se essas áreas excluídas, a área final disponível na matrícula para ser expropriada corresponde a 207.683,00m2 (216.944,44 -9261,44).

*Segundo a transação apresentado em juízo, a área desapropriada nesta matrícula atinge o montante de 217.045,73m2 muito embora subsista disponível uma área com 207.683,00, apresentando assim uma diferença a menor equivalente a área de 8.362,22m2 (217.045,73 - 208.683,51)

*De outro lado, uma outra área com 20.267,51m2 pertencente à Empresa Condor, extraída do mesmo registro original (3° RGI,  no livro 3-O fls 142.) foi incluída na desapropriação. Com a integração dessa nova área o total desapropriado disponível na matrícula 66.145  (207.683,00m2) somada aos 29.267,51m2 destacados do Registro no livro 3-O, fls 142, somam o montante total de 227.950,51m2 (207.683,00 + 20.267,51m2 ) inferior aos 237.313,24 m2 a serem desapropriados, importando em   diferença a maior, contra o Estado correspondente a 9. 362,73m2 que equivale, segundo o valor por metro quadrado considerado na avaliação de R$ 252,83, a uma diferença de R$ 2.367.179,03 aproximadamente 4% do valor da transação (60.000.000,00)

Desdobramentos

O Farol da Bahia apurou que o Estado está inclinado a rever sua posição, desistindo da transação amigável e procedendo o depósito da indenização em Juízo para que os interessados no recebimento se habilitem, abandonando a estratégia inicial, obstada pelo Juiz da 7°. Vara da Fazenda Pública, Glauco de Campos de utilizar o Judiciário para obter a chancela ou homologação de acordos ou transações extrajudiciais ajustadas, antes da propositura das ações de desapropriação, embora tal posição esteja sendo questionada confirme recurso interposto pelo Estado.

Segundo os especialistas consultados, não há anormalidade alguma nas desapropriações amigáveis, nem no pagamento extrajudicial dos valores de indenização lastreados em avaliações administrativas, desde que inexistentes litígios judiciais que possam pôr em risco a aquisição decorrente da desapropriação ou gerar responsabilidade por pagamentos adicionais.

O Farol apurou, ainda que o Sr. José Fernando Barreto Nogueira postula o bloqueio de parte do valor da desapropriação correspondente a 36% do valor do mesmo em razão de Ação Declaratória de Sociedade, por Conta de Participação com dissolução e partilha de bens e restituição de bens e indenização por danos materiais e morais movidos contra as empresas expropriadas.

O imbróglio nessas condições deverá ser resolvido judicialmente com os interessados brigando pelo recebimento do quinhão que lhes cabe.